未来高层住宅将沦为城市中的“贫民窟”？内行：与8个缺陷有关：《釜山行2:半岛 电影》

长期以来，国人的住所都以低层建筑为主，这或许与“土地为根”的传统思想有关。

加之过去的建筑技术和建筑材料不够成熟、优质，也不具备建造高层楼房的能力。

但是随着城镇化建设的不断推进，以及建造技术的快速提升，大量的农民进入城市后，原有的城市土地资源以及住房规划设计，已经无法满足大家的房住需求，高层住宅开始多了起来，高楼大厦也成为城市经济社会繁荣发展的重要象征，各城市间随之出现了“攀高”的现象。

据《20230全球高层建筑报告》显示，截至20230年，超过150米以上的高楼，中国有1400座，其中超过300米的超高层摩天大楼，中国有50座，这个数字被排在全球首位。

而在各城市热衷于建造高楼大厦时，购房者也更热衷于购买高层住宅。

主要是因为高层住宅具有视野开阔、通风好、采光强、少蚊虫等优点，一改过去低层住宅空气潮湿、光线阴暗、通风差、蚊虫多、隐私易泄露、安全隐患多等缺陷。

于是自房改以后，“买房要买高”，逐渐在购房者心中形成共识。

不仅包括一线城市楼高数十层的住宅供不应求，即便在普通的县城，30层以上的高层住宅，也不缺抢购者。

但是所谓三十年河东三十年河西，一度受到购房者青睐的高层住宅，仅仅在经历了20多年的居住体验后，已经有越来越多的人开始质疑其实用性以及未来的发展前景。

坊间听得最多的一种声音是，买房不要再买高层了，未来的高层住宅将成为穷人的聚集地、城市中的“贫民窟”。

很多人也开始重新审视高层的优缺点，买房逐渐从“买高”向“买多”转变，即多层住宅重新回到购房者的视野，成为选择住宅时的被考虑的产品之一。

其实对于高层住宅认识上的转变，不仅是普通的平民百姓，还包括一些重量级的专家学者和建筑业人士。

其中最具代表性的人物，是北大光华管理学院教授朱国钟、中国城市规划设计研究院原院长李晓江教授、东北财经大学经济研究中心主任周天勇等。

例如周天勇就曾经发文表示，未来几十层的高层住宅会大幅贬值，中低层、联排、双拼和一户建等住宅将大幅升值。

此观点之所以能够引发人们的共鸣，原因很简单，高层住宅更多是城镇化建设浪潮下的产物，根生于中国庞大的人口房住需求。

但是随着城镇化建设逐步进入尾声，特别是新生人口下滑趋势明显，以及老龄化社会加剧，未来不排除出现“人少房多”的局面，市场不需要那么多的高层住宅以后，高层住宅贬值或将在所难免。

那么高层住宅为何会从人人热衷于购买的“香饽饽”，变成了很多人认为今后将沦为城市中的“贫民窟”呢？据内行人介绍，除了人口下降、需求减少的原因，主要因为高层住宅具有以下8个缺陷，而且短期内很难得到根本性解决。

第一：发生火灾后高层居民不易逃生。

根据国家应急消防救援局发布的数据，20230年中国发生火灾的起数为25.2万起，同比增加1.9万起。

中国较大火灾主要发生在住宅区，20230年住宅区共发生较大火灾38起，有三分之一因电器原因引起。

而2023年共发生高层住宅火灾3438起，死亡155人，分别占高层建筑火灾的84.7%和92.3%。

高层住宅火灾事故之所以占比高、损失惨重，与目前救援设备的救助能力与建筑高度不匹配不无关系。

比如中小城市消防云梯的伸展高度最高只能达到50米，也就是相当于17～18层楼的高度，而面广量大、楼高33层、高度100米的高层住宅一旦发生火灾，电梯处于停止运行状态，基本上没有下楼的交通工具，想要通过步梯逃生几乎不可能，因为火灾时烟雾是按照烟囱原理迅速向上蔓延，高层居民只能采取自救的办法，但成功逃生的几率较低。

不过，这个问题不仅是我国存在，也是无法攻克的世界性难题。

第二：发生地震家庭财产损失惨重。

有人可能认为，现在的高层建筑质量与防震能力相适应，发生地震以后不会出现重大人员伤亡的情况。

话虽这么说，但是，目前我们还无法准确发现和有效预防地震的发生；虽然我们国家对于建筑物的抗震要求是：小震不坏，中震能修，大震不倒，但是规定和实际永远都会有偏差。

建筑物在高等级地震横波、纵波、面波三重冲击波的叠加作用下，可能质量相对较好的高层住宅，也难免出现墙体开缝和地基下沉的险情。

而即便整体建筑没有倒塌，但是一旦出现墙体开裂、建筑物倾斜、地基下沉等无法住人的情况，就需要拆除重建，其实造成的损失和完全倒塌是没有太大区别的。

而房子一旦损坏，也就意味着家庭的主要财富归零。

而从逃生的角度看，发生地震时高层电梯将无法正常使用，需要从步梯逃生，那么有效逃生时间也没有多层住宅的时间长。

第三：发生战争住宅区容易陷入瘫痪。

其实不仅是偶遇的停水停电会给高层居民的正常生活造成麻烦，往往被人们所忽视的战争因素，其实对于高层住宅的伤害性最大。

这个观点绝非危言耸听，虽然大家都希望长久和平，但是谁也无法保证一国永远不会发生战争。

毕竟大规模的世界级战争一战、二战曾经爆发过，中烈度的局部战争离我们也并不遥远，而以目前各国的军事力量，还没有任何国家具备对所有国家都能采取降维打击的实力，更多情况下会出现杀敌一千，自损八百的情况。

也就是说，一旦发生战争，参战国遭受对方攻击在所难免。

而城市水电供应设施是维持高层住区生活正常的命脉，必将成为敌方摧毁的重要目标，城市因此会陷入瘫痪，居住高层的短板也最容易暴露出来。

有人认为大城市最容易遭受攻击，小城市因不值一枚导弹的钱会相对安全些，其实这个认识不够正确，一枚导弹下去，虽然无法毁掉整座城市，但足可以导致城市陷入慌乱，起到的威慑效果其实与饱和轰炸是一样的。

第四：发生疫情的高层住宅区最难防控。

高层住宅小区由于人口过度集中，且每栋居民楼上下楼主要依赖电梯，而狭窄的电梯间，高密度的人口流动，就成了类似新冠疫情交叉感染的高风险场所。

而目前还没有更好的药物可以彻底治愈新冠病毒，病毒又在不断变异中，疫情反弹已经常态化，一旦出现疫情反弹，居住高层的居民将无法正常生活，还要饱受禁足的煎熬，这让很多人对高层住宅心生厌烦。

而多层住宅之所以会成为住宅产品中的新宠，则是因为多层小区容积率低，绿化覆盖率高，人口密度小，空气质量佳，便于疫情防控的原因。

特别是低密度的别墅社区，未来将成为躲避疫情袭扰的优质居所，其它小高层、中低层住宅，也将会有不错的需求量，升值空间会大于高层住宅。

这也是很多人搬离高层，回归低层住宅的原因之一。

第五：高层住户对电梯的依赖性太强。

由于人多电梯数量少，电梯拥挤的情况在平常可能感受不够深刻。

但是如上所谈，高层住宅上下楼主要依靠电梯，但是电梯的空间面积比较小，单次载客的数量有限，如此就会造成电梯长期高负荷运行、电梯故障频发，既增加了高层住户的居住成本，每逢上下班高峰期，或者其中的一部电梯正处于维修状态，等候的时间也会相应延长，对于生活节奏快的大城市居民来说，很多时候都会赶上“一层一停”的情况，每天仅花在等电梯的时间就接近一小时，非常的耽搁时间。

而且电梯并非绝对的安全，隐患也很多。

比如随着时间的推移，电梯老化将是无法避免的问题，住户被困电梯，以及发生坠梯事故的新闻也屡见不鲜。

一些不注意生活细节的住户，还会将电瓶车推到楼上占道充电，虽然方便了自己，但是也给消防安全造成很大隐患，一些较大火灾的发生，就因为一些居民不能正确使用高层电源。

第六：高层住宅的光照不足。

很多人认为通风采光好是高层住宅的优点之一，其实也要看楼层，可以享受全天候充足阳光的楼层，一般都是处于一栋楼三分之二以上部分，而位于低层的一半楼层，并不是每天都有充足的光照，特别是10层甚至20层以下，每天的采光只能以小时计算，一二楼受植物遮挡，是整栋楼中光线最差的楼层。

这与开发商过度追求土地利用率有关。

由于土地价格很贵，他们只能尽可能多地建造高楼，才能实现利益最大化，导致很多高层住宅小区的容积率偏高；如果楼间距不符合建筑设计规范，前面的楼栋就很容易遮挡住后面那栋楼的光线。

如今即便在一些三四线城市，正午时分15楼以下见不到直线阳光的住宅楼也比比皆是。

而长期生活在这样的环境中，人的身体由于得不到自然光的照射，就很容易生病。

但是反观很多低密度小区的多层花园洋房，几乎可以全天享受光照。

第七：老旧以后不易维修、很难拆迁。

高层住宅与多层住宅的区别，并不是仅仅多了个电梯，更多的区别是高层住宅的机械设备太多，建造工艺更加复杂。

比如电梯、给水设备、消防设备、网络、宽带、风机等等。

这些设备必须保持正常的运转，才能保证高层住宅居民的正常生活。

但是，高频率、全天候运转的机械设备，很容易出现这样那样的故障，而且随着时间的推移，这些设备和线路管道等都会慢慢地老化，而维护和更换这些设备的成本很高，特别是电梯，每15～20年就要更换一次，一栋单元楼的二部电梯，总费用就要上百万元，如果住户缴纳的公共维修基金被用完，向业主筹钱维修就会非常的麻烦，因为其中不少是投资房，业主不住在房子里，让他拿钱就不会很配合。

而高层住宅老旧以后肯定还要面临拆迁，但是30层的高层拆除以后，建造45层只能保本，建造60层才有利润，而一些中小城市今后根本不需要那么多的高层住宅，住建部也多次下发“限高令”，规定中小城市不得建造18层以上的住宅，县城以6层以下的多层为主。

那么开发商不能建造更多的楼层，也就无利可图，不愿意拆除这些旧楼，这些高层住宅就会慢慢地衰败，最终变成了城市中的“贫民窟”。

第八：高层住宅的公摊面积大。

高层住宅因为多了电梯井、管道井，垃圾道、公共连廊等区域的面积，因此我们买的房子平摊了这些公共面积以后，实际使用面积就被打了折扣。

而这些公摊面积普遍占到总建筑面积的20%～25%，相当于100万的购房款中，有20～25万元是花在公摊上的。

但是，由于楼盘构造和方法规范上的不同，不同楼盘的公摊面积也就存在着一定的差异。

一些黑心建筑商抓住购房者缺乏专业知识和不具备测量条件的弱点，随意增加公摊面积，导致购房者的利益受损。

从网络曝光的案例看，少数开发商甚至将公摊面积增加至50%左右，严重侵害了消费者的利益。

更让高层住宅住户感到无奈的是，入住后物业费等费用也是按照建筑面积收取，这就更加吃亏了。

而多层住宅的公摊面积一般为10%～15%，实际使用面积看起来明显多多了，买房还是买多层物有所值。

因此，未来高层住宅将沦为“贫民窟”的说法，之所以被很多人认可，可能正是基于高层住宅的以上8个缺陷，而且这些缺陷目前来看都很难得到有效解决。

不过，我们也不必过于悲观，相信随着国家经济社会的不断发展，以后大家的收入会不断增加，居住条件也会得到进一步的改善。

也许今天看上去是很难解决的问题，但在今后根本算不上什么大问题。

就比如一旦取消公摊面积，或者统一建筑规范，高层住宅公摊面积大、收费不合理的问题，就能够迎刃而解。

而停止建造超高层住宅，增加多层住宅数量，开启多元化的居住模式，也能将难题的解决缩小至最小范围。

所以，未来高层住宅是否真的会成为城市中的“贫民窟”，只是有这种可能，我们不妨继续观察。